-------陈兴良律师成功代理的一起案外人执行异议案

    如果人民法院的判决执行的标的侵害了案外人的民事权利，案外人有权要求人民法院予以纠正，这被称为是案外人执行异议。从法律上来讲，案外人执行异议是指人民法院在民事案件执行过程中，案外人对被执行的财产的全部或一部分主张权利并要求人民法院停止并变更执行的请求。案外人执行异议程序是法律设定对案外人被侵害权利时的救济程序，它对保护权利人的合法利益，及时发现和纠正法院执行文书的错误，避免执行失误具有十分重要的意义。近日，我所副主任陈兴良律师在一起张某与程某之间的借贷纠纷中，代表案外人李某向法院提出案外人执行异议，并成功地维护了委托人的合法权益。

　　一、案情简介

　　2009年5月，张某与某房地产开发公司（以下简称A公司）签订了《商品房买卖合同》，约定张某向A公司预购一套商品房，总价13165038元，付款方式是银行按揭贷款。2011年9月，张某又与李某签订《房屋买卖契约》，约定李某向张某购买上述房屋，总价20898800元。李某先行支付了12591800元，余款支付方式是按银行规定代张某偿还银行贷款。因涉案房屋系期房，产权证尚未办理，故未能办理产权过户手续。为进一步保障买方权益，同年10月，双方到公证处办理了委托公证，并将公证协议书送交A公司备案。此后，李某按约逐月代张某偿还银行贷款。2012年6月，张某与程某之间因借贷纠纷，上述房屋被法院查封，法院裁定：限张某于2012年6月30日前履行还款义务，逾期未履行，则对上述房屋予以拍卖、变卖或抵债。这真是“城门失火，殃及池鱼”，无辜被连累的李某为了维护自身合法权益，委托我所副主任陈兴良律师代理其与张某的房屋买卖合同纠纷一案。陈律师在详细了解案情后，考虑到该房屋（2012年7月开始竣工验收交付使用）可能被法院拍卖、变卖或抵债，故立即向法院申请案外人执行异议。

　　二、本案争议焦点

　　对登记在被执行人名下的不动产，法院可以作为被执行人的财产进行查封和变价，如果案外人提出异议主张所有权，应提供足以排除对该标的物进行强制执行的事实和理由。故本案焦点在于张某和李某的房屋买卖合同的真实性、合法性及买受人有否存在过错。

　　三、双方代理律师意见

　　（一）我方代理意见：

　　作为案外人李某的代理律师，陈兴良律师提出，案外人李某与被执行人张某之间签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李某已向张某支付了房款12591800元，并逐月代张某偿还银行贷款共计791000元，已按约履行合同义务。故为维护案外人的合法权益，根据我国《民事诉讼法》第201条等至规定，特提出执行异议，请求中止法院对张某与程某纠纷一案的执行裁定。为此，案外人向法院提供以下证据：1、案外人身份证，用以证明主体资格；2、商品房预售合同，据此证明被执行人张某与A公司签订商品房买卖合同的事实；3、个人购房借款合同，据此证明张某向银行按揭贷款支付购房费用的事实；4、房屋买卖契约，据此证明张某将涉案房屋转让予案外人李某的事实；5、公证处出具的公证书，据此证明被执行人将涉案房屋出卖给案外人的事实；6、银行汇款单及张某收取房款的收条，据此证明案外人按合同约定给付购房款的事实；7、A公司出具的证明，据此证明案外人将公证书送至A公司备案的事实；8、银行贷款证明，据此证明李某按月向银行汇款，代张某偿还银行按揭贷款的事实。

　　（二）申请执行人答辩意见

　　申请执行人答辩称：1、案外人与被执行人签订的房屋买卖合同属无效合同，双方系很好的朋友关系并有密切的经济往来，双方签订的合同明显是恶意串通为逃避其他债务而伪造；2、本案争议房产尚未履行房产变更登记手续，物权未发生变动，即案外人未取得房屋所有权。即使合同成立，也属合同债务，可以按合同履行不能另行向被执行人主张权利，这同样不影响本案的执行；3、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案案外人尚未支付全部房款，也未实际占有，且案外人明知该争议房屋无法办理过户登记手续仍购买，其明显存在过错，因此本案查封被执行人房产并无不妥，本案应继续执行。

　　四、法院裁定

　　法院认为：一、案外人与被执行人之间关于涉案房屋的买卖事实有相关证据予以证明，这一系列证据之间能形成较为完整的证明体系，足以证明案外人与被执行人之间的买卖关系确实存在。二、案外人向被执行人购买的房屋符合本地房地产交易市场中对期房买卖的交易习惯，对案外人与被执行人尚处在正常履行状态下的购房合同不应轻易否定。三、虽然案外人与被执行人买卖成交之后案外人未实际占有涉案房屋也未办理过户手续，但之所以如此是因为当时涉案房屋尚未竣工验收不具备过户条件，案外人并不具有过错。综上，依据相关法律规定，裁定中止对争议房屋的执行。

　　五、笔者评析

　　金融危机之下，房地产市场矛盾频发纠纷增多，涉及的法律关系错综复杂。我国法律在不动产登记方面实行登记要件主义，即不动产物权依据法律行为的各项变动实行不登记不生效的基本原则。但从实践的角度讲，现行不动产市场和登记制度有许多不健全的地方，如果不考虑能够被客观事实证明的当事人的物权变动的意思表示，僵硬地要求只以登记作为物权变动的效力依据，结果必然违背法律的公正性。在本案中，当事人李某购买商品房，虽然没有办理过户手续，也并未实际占有，但其与张某之间的买卖关系系双方真实意思表示，并且已依约履行了买方的合同义务，应当认定不动产所有权已经发生转移。陈律师在本案代理中，善用案外人执行异议程序争取诉讼时间，并整理出一系列证据形成较为完整的证明体系，从而赢得此次裁决，保护了当事人的合法权益