——记陈兴良高级律师代理的一起商品房预售合同纠纷案
一、基本案情
2010年11月2日，张某与A房开公司签订《商品房买卖合同》（以下称《合同》），张某购买A房开公司建造的某大厦预售房。双方约定买受人分五期支付房价款。该商品房交付期限为2014年12月30日。《合同》第十一条约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房……。除本条约定的该商品房因规划、设计变更而影响其质量和使用功能外的其他规划变更、设计变更等，出卖人无需通知买受人”。《合同》第十三条约定：“签署本合同前，出卖人已明确告知买受人该商品房所属之土地使用权已设定抵押，抵押权人为某银行，贷款期限为2008年8月28日至2011年11月27日，现经某银行同意，予以预售。出卖人承诺在办理该商品房权属初始登记前解除上述抵押，买受人对上述情况不持任何异议。”该商品房的初始登记时间为2015年12月30日。
2010年10月19日，张某向A房开公司首付房价款150万元。2010年11月2日，张某向A房开公司支付第二期房价款76万元。2011年11月18日，该合同在房管局备案。
2012年9月13日，张某以被告擅自变更房室内设计而影响使用功能、被告违约将商品房所属土地使用权再次设定抵押为由起诉至人民法院，请求法院依法判令解除原、被告之间《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告购房款226万元及利息。
被告A房开公司委托我所副主任陈兴良高级律师代理本案。
二、争议焦点
本案主要的争议焦点如下：1、原告购买的商品房室内设计是否发生了重大变更而影响了使用功能；2、被告是否将商品房所属土地使用权再次设定抵押；3、原告是否有权解除合同。
三、原告方观点
1、原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按约履行了二期交款义务，已付房款226万元。此后，原告到施工现场勘查，发现室内设计发生重大变更，直接影响该商品房的使用功能：1、根据图纸，该商品房应为一个卫生间，现在为两个卫生间；2、《合同》约定层高为3.2米，现在只有3.1米，层高应为净高；3、被告违反了《合同》中关于保温材料、窗户、玻璃等的约定；4、在购房时，双方约定商品房使用功能系办公，但是被告将其改为商住楼，完全改变了房屋功能；5、原告了解到被告将商品房所属土地使用权抵押给某银行，且超过了双方约定的抵押期限。在注销抵押后，被告擅自将该商品房所属土地使用权再次抵押。同时，在目前经济形势下，原告担心交齐了购房款却不能顺利得到房屋。综上，被告已构成严重违约，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款及利息。
四、被告方律师代理观点
陈兴良高级律师代表被告在庭审中提出，原告请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》并返还购房款及利息无事实与法律依据。
一、原告方诉称被告“擅自变更室内设计，直接影响了原告的使用功能”及“ 原告购房时，使用功能系办公，被告现改为商住楼，完全改变了房屋功能”的说法无事实依据。
1、该商品房的施工图纸经审查合格备案后至今，未发生重大的规划设计变更，被告一直严格按照相关部门审批的图纸按图施工。依据《合同》第十一条，该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向等未发生变化，不影响买受人所购商品房质量或使用功能，被告没有书面通知买受人的义务。此外，原告不能依据商品房建设1个或2个卫生间判断该商品房系办公用房还是住宅。
2、根据相关建筑规范规定，层高指室内净高加楼板厚度，其概念没有歧义。原告方测量的3.1米或3.15米系室内净高，故原告方认为层高变更系其对“层高”概念的误解。
3、涉案楼盘土地使用权证地类（用途）系商业金融业用途，商品房预售证用途性质系商业金融业。原告于2010年10月14日签署的《自愿认购书》第一条已明确说明“大厦的用地性质为商业金融业用地”。该楼盘的用途性质至今并无改变。
此外，原告方认为被告的保温工程、外墙等不符合双方的约定均系主观猜测，没有事实依据。
二、原告方称被告延期解除抵押及于2012年7月23日后擅自将土地使用权再次抵押无事实依据。
原、被告签订的《合同》第十三条约定“出卖人承诺在办理该商品房权属初始登记前解除上述抵押，买受人对上述情况不持任何异议”，而被告已于2011年11月将土地使用权抵押对应的银行贷款还清，银行已于2012年6月19日办理注销登记手续，远早于双方约定的商品房权属初始登记时间。被告办理注销登记手续后并没有将该土地使用权再次抵押。原告称被告延期解除抵押及擅自将该土地使用权再次抵押无事实依据。
三、原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据。
根据合同意思自治的原则，买卖双方可以在合同中约定解除合同的条件。根据《合同法》第九十三条规定，解除合同的条件成就时，买受人可以解除合同。本案原、被告签订的《合同》第十一条约定“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房……。”该条款即为双方关于解除合同的约定。现原告方根据该条款请求解除合同，但却没有充分的事实和法律依据来证明解除合同的条件已经成就，故原告方主张不能成立。此外，根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，买受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。买受人遭遇了不可抗力，如自然灾害等导致丧失购买能力时，买受人可以请求解除合同；(2)在履行期限届满之前，出卖人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；(3)出卖人迟延履行主要债务，如在约定的时间内不交付房屋，经买受人催告后在合理期限内仍未履行的；(4)出卖人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。而本案买受人既无充分的证据证明双方约定解除合同的条件已经成就，又不存在上述法定解除合同的几种情形，因此原告无权单方要求解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。本案双方签订的《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。而被告已经认真履行了合同义务，不存在违约行为。因此原告请求解除合同并返还购房款及利息无事实与法律依据，原告应当继续履行合同。
故请人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。
五、法院判决
法院经审理后认为，原、被告于2010年11月2日签订的《商品房买卖合同》，实为商品房预售合同，该合同双方主体平等，意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。
本案中，原告主张解除合同的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。原告诉请解除《合同》并退回已付购房款及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
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