根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。故，本案的诉讼时效期间应从2008年12月30日起计算至2010年12月29日。

2009年4月29日，被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，已经履行合同义务。同年5月15日、8月5日，被告通知住户到被告处办理房屋所有权属手续的行为只是起到提醒的作用，并不属于《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第十六条规定的“同意履行义务”的情形。因为2009年4月29日，被告已经履行合同义务，不存在“同意履行义务”的情况，故原告的诉称于法无据，被告向原告发出通知的时间并不是与诉讼时效起算时间，该行为也不发生时效中断的效力。

三、关于延期办证的原因

原告认为被告逾期办证的原因与本案无关联。本代理人认为，因不可抗力及某村村民多次恶意阻挠施工，造成建设工期延长，工期延长与被告办证延期有着不可分割的内在联系，逾期办证亦有不可抗力因素，故被告逾期办证并非被告的责任。理由如下：

（一）因不可抗力，造成建设工期延长30天，导致办证延期。

某项目建设期间（2005年-2008年），温州地区9级以上台风共有12个，其中发布黄色、橙色、红色台风警报就有11个，根据有关部门规定，台风期间禁止建筑工地进行施工，而平均每个台风登陆前后，建设工程都需停工2-3天。因此，因台风等不可抗力，造成建设工期延长30天。

（二）因某村村民多次恶意阻挠施工，造成工期延误半年，导致办证延期。

被告多次向有关部门反映情况，要求尽快解决其与被拆迁安置村民之间的矛盾，不要影响被告的施工进度等。派出所向其上级有关部门汇报，有关部门多次出面协商解决。在工程建设期间，由于政府部门与拆迁安置村民之间的矛盾，造成工程建设受阻的事件多次发生，以致造成工期合计延误达2-3个月之久。

综上所述，原、被告签订的商品房预售合同对违约责任作了特殊约定；本案诉讼时效已过；至于被告延期办证是不可抗力及政府原因造成，故原告要求被告支付延期办理产权证违约金的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据。请人民法院驳回原告的诉讼请求。

四、法院判决

法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未提供证据证明其办理房屋权属登记手续后已及时通知原告，且根据《商品房买卖合同》的约定，权属登记包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，被告于2011年上半年才办理了土地使用权证，因此原告起诉尚在诉讼时效2年之内，被告提出本案已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。被告于2009年4月29日向房产管理部门申请办理产权初始登记，已违反了双方约定的办证时间，构成违约。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告退房，被告赔偿已付房价款的2%处理。可见原、被告在合同中对被告逾期办证的违约责任作了买受人退房的特殊约定。现原告在不退房的情况下要求被告支付违约金，不符合双方的约定，本院不予支持。

最终，法院判决驳回原告的诉讼请求。

五、作者评述

本案系商品房预售合同纠纷。商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。商品房预售是一种附加期限的交易行为，产权登记是交易完成的重要条件。本案的争议缘起于原、被告对关于产权登记内容的理解存在分歧。

民事主体在进行民事行为时，首先依据私法自治原则就当事人之间的民事关系作出约定；民法规范多数为任意性规范，在适用时起到补充的作用。私法自治原则在合同法律关系中表现得尤为突出。合同主要由订立主体经协商一致，约定订立各方的权利和义务；民法规范则对订立主体约定不到位的内容进行补充。如《解释》第十八条第一款规定“除当事人有特殊约定外”，即该款法律规定仅在当事人对产权登记的相关事项未作约定或约定不明时适用。

本案所涉的《合同》第十五条属于当事人之间的特殊约定。首先，该条款非格式条款。格式条款是当事人为了重复适用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原、被告之间签订的商品房买卖合同是浙江省建设厅与浙江省工商行政管理局制定的2000年修改版的商品房买卖合同范本，该合同范本中关于产权登记的条款属于选择性条款。原、被告在签订合同时，经协商对条款内容作出选择，故该条款不是格式条款。其次，若买受人不退房，出卖人不承担赔偿责任。结合合同说明及争议解决方式的条款可知，第十五条第一款第二项打“×”表示删除和不选择，有别于原告方的主张——双方当事人未对“逾期办证，当事人不退房”的情形作约定。删除和不选择即是一种选择，打“×”表明当事人约定买受人不退房，出卖人不承担赔偿责任。

因原、被告有特殊约定，排除适用《解释》第十八条，应按双方的约定处理逾期办证的有关事项，即原告退房，被告依约定承担赔偿责任，或原告不退房，被告不承担相应的责任。回顾本案的始末，原、被告的争议源于对《合同》第十五条的理解不同。为此，在签订商品房买卖合同时，购房者应对产权登记等重要内容理解到位，谨慎作出选择。

(本文作者陈兴良律师系浙江光正大律师事务所副主任、温州市律师协会建筑与房地产委员会主任，程杰系实习律师)

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