B协议，原告与被告约定：被告按股份比例所分的建筑面积待项目竣工之日按成本价一次性与原告结算，被告逾期不付清房款，3个月内按银行同期同类贷款利率计付给原告，超过3个月应按同期同类银行贷款利率的2倍计付给原告。项目建设过程中由原告融资、管理，被告不再过问”。2008年大厦项目竣工验收，原告代被告垫付了所有建设款，但被告未按约定向原告支付5100 平方米的造价人民币1400万元（具体数额以审计鉴定结论为准），并支付逾期付款违约金286万元（项目竣工之日起暂计算到2010年5月15日，此后计算至款项还清之日止，以成本价为基数按同期银行贷款利率2倍计算）。

　　综上所述，由于原、被告未达成交换条件，原告仍享有大厦一层1306.86平方米、二层1408.23平方米的权益。且原告代被告垫付其享有的5100平方米建筑面积的工程款等，其应向原告支付相应造价及违约金等。为此，原告为维护自己的合法权益，依据《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《民事诉讼法》等有关法律法规，恳请法院支持原告诉讼请求。

四、法院判决

　　本案经市中级人民法院多次开庭审理，于近日作出一审判决，支持了陈兴良律师代表A公司提出的主要诉讼请求，包括：确认了两份协议的合法有效；确认大厦一层1306.854平方米，二层1396.602平方米归A公司所有；被告在判决生效之日起十日内向原告支付11824176.92元，并赔偿相应的利息损失。同时，法院驳回了被告的所有反诉请求。案件受理费434300元及反诉受理费220863.75元亦由被告被告承担。

五、笔者评析

　　本案是一起民事主体合作开发房地产纠纷案件。合作开发房地产具有投资大、周期长、风险高的特点，随着国家房地产市场宏观调控的深入，合作开发房地产纠纷逐渐增多，引发大量诉讼和仲裁案件。为预防纠纷的发生，合作各方需树立风险防范意识，事先建立风险防范机制。可以说，风险防范体现在合作开发房地产合同签订和履行的全过程中。首先，要审慎选择适格的合作方。从商业判断上，建议选择资金实力雄厚、规范运作的合作方，以尽可能规避在将来合同履行过程中对方无力履行义务或其他不可预见的风险；其次，要订立完善、详备的合作开发合同。合作开发合同是当事人权利义务的最重要体现，订立完善、详备的合作开发合同非常关键和必要。由于这一类合同并无任何的示范文本，仅仅依靠当事人之间协商或谈判确定主要条款，而当事人在签订合同时往往更多的关注商业利益，而对风险预期不足，导致合同约定存在众多不明之处或漏洞，极易产生纠纷。因此，我们建议在订立合作开发合同时，最好委托房地产律师提供合同起草或修改的法律服务，以尽可能从源头上避免纠纷的产生；再次，要规范合作开发合同的履行。应当建立合作各方履行合作开发合同的运行机制。如就本案而言，原、被告双方在长达10年的合资合作过程中围绕主合同曾经签署过多项双边协议或补充协议。其中一些补充协议或协议条款最终因相关条件未能成就而导致无法生效、无法履行、无法达到协议目的。对此，合作方如能在履行过程中及时通过书面形式确定相关事实及厘清各方的权利义务，或如果不能达成书面共识，也可采取单方函件的方式以固定请求或申明相关事实，可有效地预防日后纠纷的隐患。

　　总之，只有建立纠纷发生前的风险防范机制和充分准备纠纷发生后的应对策略，才能最大限度的避免纠纷的发生和尽快妥善的解决纠纷。而在此过程中，都需要律师的全面参与，以最大限度的维护各方的合法权益。

 

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