现代公证制度源于古罗马的代书服务，是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。因此，公证书是具有特殊法律效力的司法证明书，是司法文书的一种。在民事审判中，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。笔者执业二十多年，在处理房地产领域的相关法律事务中亦经常接触到公证制度。

司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”第三条规定：“接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的‘赠与公证书’和本人‘接受赠与公证书’，或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”第四条规定：“有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明。”可见，有关房产的遗嘱继承、赠与、涉外事项都必须办理公证手续。而据笔者了解，在期房的二次转让中，通过办理公证手续完成交易的现象十分普遍。

在不少期房购房者眼中，认为只要办理公证就可万无一失，而实际上并非如此。公证具有一定法律效力，但是对于二手期房交易来说，期房产权证尚未办理产权登记，能否办出来、何时才能办等问题是个未知数，从签协议到若干年后办理产权过户手续期间，还存在种种变数；其次，在双方签订协议到产权证过户期间，倘若一手业主欠下债务，债权人到法院起诉该业主，那么该房产可能被法院冻结或拍卖，而二手业主将可能背负债权债务；另外，期房是预期交房，若开发商逾期交房或者交房前后遇到问题，业主原本可以追求开发商的违约责任，但是因为产权还未过户到二手业主名下，会加大二手业主追究责任的难度。

例如在温州，期房二次转让的情况并不少见，其中牵涉开发商、一手购房者、二手购房者，还会涉及公积金贷款、银行按揭、商品房预售合同变更等多种法律关系。在期房二次转让中，因房屋未建成，房管部门不能办理房屋权属证书，商品房预售合同又是开发商与一手购房者所签订，二手购房者为保障自己的权利，通常要求去公证处办理房屋买卖合同公证。但是因为没有房屋权属证书，公证处很难查明房屋产权人的真实产权情况，仅仅凭借一份购房合同就确定日后的产权转让关系显然过于草率，因此公证处一般不予办理此类公证。为此，现在市场的普遍做法就是由一手购房者办理授权委托公证，即一手购房者授权于第三人，言明等房屋权属证书（大产证）办理后，直接由第三人与二手购房者办理房屋过户登记手续。而这个第三人往往由二手购房者确定。如此，确实在一定程度上保障了二手购房者的权益，但笔者认为，该做法对二手购房者而言仍有较大风险。

笔者曾代理一起案外人执行异议纠纷案件，其中涉及期房二次转让问题（相关文章《善用执行异议 维护案外人权益》曾在本报第108期刊登）。该案件因为一手购房者涉及民间借贷被诉，其名下房产（包括期房）被法院查封，民间借贷案件经审理进入执行阶段后二手购房者才知悉此事。为此二手购房者随即委托笔者全权代理，向法院提出执行异议才及时阻止房产被拍卖。在执行异议中，笔者亦提供了关于房屋转让的授权委托公证，但笔者认为仅凭该证据是很难断定双方买卖的真实性，为此又提供了银行按揭贷款证明、付款证明、中介、代书人的证人证言等等，如此形成一条完整的证据链才获得法院的支持。然而该案原告不服执行异议裁定，又以恶意转移财产等理由以二手购房者和一手购房者为共同被告提起执行异议之诉，此案经历一审、二审，旷日长久，近日法院终于作出该案二审判决，支持我方请求，保障了二手购房者的权益。可见，一手购房者办理的授权委托公证并不能完全保障二手购房者的权益。现在一套房产总价动辄上百万，交易金额较大，而二手期房交易存在诸多风险，因此二手购房者仍需时刻关注房产信息。

    笔者认为，目前期房二次转让缺乏相关法律法规的制约对我国房地产市场的稳定健康发展造成一定的影响。而公证虽然在房屋买卖过程中具有较高的证明效力，但不可能等同于房管部门的房屋过户登记效力，购房者如果遇到此类房屋买卖必须谨慎对待，尽早向法律专业人士咨询。

    （作者陈兴良系本所副主任、高级律师、温州市律师协会建筑与房地产专业委员会主任；  杨巧媚系本所房地产部实习律师）