、刻画；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、法律、法规禁止的其他行为。

第十八条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定。

第四章  物业的维修养护

第十九条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十一条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地社区居委会或派出所）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十二条  因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十三条  物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十四条  建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十五条  本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第五章  业主的共同利益

第二十六条  为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：

1、根据本规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。

第二十七条  建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十八条  本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第二十九条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。

第六章  违约责任

第三十条  业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。

第三十一条  业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第三十二条  建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时规约向人民法院提起诉讼。

第七章  附  则

第三十三条  本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十四条  业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第三十五条  本规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。

第三十六条  本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

 

 

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：宁波永成物业管理有限公司

乙方：                       

甲方是指：开发建设单位委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人（业主）。

前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。

物业名称：   万华康庭           

乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 房预许字(2008)第008号 

乙方所购房屋基本情况：

    类    型：                    

    座落位置：      幢      单元       室

    建筑面积：              平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条  双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

〈一〉甲方的权利

1、根据有关法律法规及本合同约定，制定物业管理制度，并将有关制度告知乙方；

2、制止和劝阻乙方违反物业管理制度的行为；

3、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

4、向乙方收取物业管理费用，对逾期不交纳的可以向人民法院起诉；

5、加强装饰装修审批管理工作，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙方，并负责监督；

6、法律法规规定的其他权利。

〈二〉甲方的义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理；

2、按有关规定，对市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理。

3、协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；

4、建立健全物业管理档案资料；

5、编制年度物业管理工作计划；

6、编制年度物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；

7、每年度的第一季度向乙方公布物业共用部位共用设施设备维修资金和利用共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支帐目；

8、向乙方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；

9、对管区内的水池、水渠、假山、河等位置视情况设置安全提示牌；

10、向业主大会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续；

11、法律法规规定的其他义务。

二、乙方的权利义务

〈一〉乙方的权利

1、按照本协议的约定内容，接受物业管理企业提供的服务；

2、依据本协议内容监督甲方履行物业管理服务协议，对甲方物业管理服务存在的有关问题提出意见和建议，维护自己的合法权益；

3、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

4、甲方不按规定擅自提高收费标准的，乙方可拒付；

5、参加首次业主大会，行使投票权；

6、法律法规规定的其他权利。

〈二〉乙方的义务

1、依据本协议按时向甲方交纳物业管理各项费用；

2、自觉遵守《业主临时管理规约》和物业管理制度；

3、装饰装修房屋时，遵守《宁波市房屋使用安全管理条例》及有关规定，并填写装修申请表，申报装修方案及图纸，经房管部门或甲方批准后实施。施工期间接受甲方的检查、指导，完工后及时告知甲方进行验收；

4、装饰装修施工期间，须办理《装修许可证》，并告知装修施工人员出入本物业区域须持有《施工人员出入证》、接受门口安全管理人员的检查及遵守物业管理有关规章制度；

5、遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用规定，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位，共用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿；

6、遵守物业使用规定，不改变住宅、自行车库和机动车库等使用性质；

7、转让房屋时，应事先告知甲方，并缴清所欠物业管理费用，同时告知受让人与甲方签订本协议；

8、对物业使用人因违反本物业管理有关规定而造成的损失，损害承担连带民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益； 

10、发现房屋共用部位、共用设施设备需维修的，应及时报修，以便甲方及时派人进行修复。在实施维修作业时，应积极配合，使维修工作正常进行。

第二条  对本物业外立面装修，作如下约定：

1、不得安装雨蓬、晒衣架子、花架子、防盗窗；

2、空调外机安装按规定位置安装，未经审批，不得擅自乱装空调外机，乱打空调洞及其他排气孔；

3、沿街商铺广告牌：必须按甲方确定的位置,规定的规格尺寸，材料进行制作安装。

第三条  前期物业管理服务内容

甲方应提供的管理服务内容：

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备等。

三、安全防范

1、协助公安部门做好管区内的安全防范工作；

2、建立门卫、安全监控值班制度；

3、实行定时巡逻，巡视管区内人员，车辆活动等情况，维护管区内秩序。

4、地下车库每班不定时地巡查车况，发现问题做好记录，及时处理。

5、劝止在小区内燃放烟花爆竹，处理好违反规定存放在管区内易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等。

四、交通秩序管理

1、机动车辆进出实行记录制度，在物业管区门口、车库入口处、区内道路等处设置车辆行驶警示牌。

2、机动车辆按规定线路行驶和按指定或划线的车位停放，禁止3 吨以上货车和大型客车进入小区；

3、对业主有私人车库、车位的，应劝其将车辆停放在车库、车位内；

4、影响卫生的车辆应在管区外冲洗干净后方可进入管区；

5、严格管理载有毒、有害、易爆物品的车辆进入管区内。

五、环境卫生管理

1、公共环境卫生整洁实行16小时滚动保洁工作，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒，做到生活垃圾日产日清；地下车库的卫生实行定时清扫，保持无杂物、垃圾、积水；

2、绿地卫生每天巡视、清洁，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；

3、楼道台阶卫生每周清扫1次，半月拖洗1次，保持楼道整洁，无杂物堆放。楼梯间或楼道墙面，目视无蜘蛛网和明显污迹。

4、底层自行车库窗外玻璃无蜘蛛网和明显污迹。

5、各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放；压力水泵等设备、管道每月清洁保养一次，保持各设施设备无锈蚀、污垢、灰尘。

6、建筑装璜垃圾按指定位置堆放，及时进行清运。

六、园林、绿化管理

1、适时对绿化进行杂草清除，并做好除虫、修剪、整枝工作，旱、涝季节及时做好防旱排涝工作，保证花草树木的正常生长；

2、制止攀折花木及在树木上凉晒衣服行为；

3、设置爱护绿化等提示牌。

七、房屋装修管理

1、制订房屋装修装饰管理服务制度，做好装饰装修管理工作；

2、按规定工作日做好业主装饰装修申请审批工作；

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，加强治安、消防和房屋安全管理，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；

4、业主装修后应进行检查验收。对违反装修协议的要提出处理意见，问题严重的提请有关部门处理。

八、消防管理

1、对消防监控系统实行24小时值班，做好消防器材、设施的维护检查，并作好检查记录。灭火器检查后应张贴或挂上检查标志，保证消防设备设施正常使用；

2、制订火警应急处理预案，每年不少于一次组织消防队员进行培训、演练，熟悉掌握火灾发生应急处理方法。

九、文明建设

协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区。

第四条  物业管理服务费用

一、物业管理服务费的收取

本物业的管理服务费按市物价部门有关规定收取。

1、物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：

（1）[住宅]  1.2    元/平方米/月；

（2）[商铺]  1.2    元/平方米/月。

2、空关房的物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人交纳；

3、上述物业管理费用每一年交纳一次，每次交纳费用时间为7月1日至15日；

4、本物业管理服务费标准的调整，经物价部门核定方可调整；如国家政策（包括宁波物价收费标准）变动，就按国家政策（包括宁波物价收费标准）执行。

5、业主出租物业时，其应交纳的物业管理服务费，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送甲方备案并负连带缴纳责任；

6、小高层以上的住宅电梯等运作能耗费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊。

二、建筑装潢垃圾清运费，按住宅每平方米2元。非住宅每平方米2元一次性交纳；以后进行二次改造装修的业主应按照本标准再次交纳建筑装潢垃圾清运费。

三、机动车车位使用费按物价部门规定的标准执行。

四、业主或物业使用人委托对其房屋自用部位、自用设备进行的维修、养护的，实行有偿服务，费用由双方自行商定。

五、甲方可以根据乙方的委托，提供本协议以外的服务项目，服务报酬由双方商定。

六、甲方可以接受供电、供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用。

七、 房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：

1、保修期内属保修范围内的房屋建筑本体及共用部位、共用设施设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担，开发建设单位委托甲方进行保修的，由甲方负责；

2、不属保修范围内的维修、养护费用，按有关规定办理；

3、保修期满后，房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在物业专项维修资金未建立之前，由物业区域内的全体业主按各自拥有物业建筑面积比例共同承担。物业专项维修资金建立后，在其专项维修资金中列支；

4、维修资金不敷使用时，由业主大会决定筹续；

5、业主转让房屋所有权时,维修资金不予退还,随房屋所有权过户。

第五条  违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，甲方应予退款，并从收交之日起按每天3‰付给乙方违约金。

四、乙方违反协议 ，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；

第六条  为维护公众、业主或物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

第七条  在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第八条 本协议可结合物业实际进行补充，补充的文字具有同等效力，本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第九条  本协议在履行中如发生争议，双方经协商未能解决的可向物业管理行政主管部门申请调解；调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向当地人民法院起诉。

第十条  本协议一式两份，甲乙方双方各执一份。

第十一条  在签订本协议前，甲方应将本协议文本送辖区物业管理主管部门备案。

第十二条  本协议自签字之日起生效。

 

甲方签章：                       乙方签章：            

 

代表人：                         代表人：               

 

年    月     日

  附件八：补充协议内容

（一）合同未尽事宜

合同双方在签订本《合同》及补充条款之前，均已对本《合同》及补充条款的内容详细阅读，并充分理解本《合同》及补充条款的法律含义。合同双方一经签字盖章，即视为全部接受本《合同》及补充条款的内容。在签订本《合同》之前，出卖人已将与本《合同》有关事项真实、完整地向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议。

针对合同未尽事宜，双方约定补充如下：

一、除合同第四条所标明的房价外，出卖人依据有关规定在交房时代收下列费用：

1、预收契税，按实结算。

2、政府部门规定的其他费用。

3、代收煤气管道配套费：每户 （套房）3150元 □  （复式）3350元 □ 。

以上各项税费的收取标准，以实际交房时政府部门核定的标准为准，买受人应在交房时一次性付清。

二、关于按揭贷款项目，因买受人收入及个人信用问题，无法获得银行贷款，买受人应在接到银行发出的书面通知10日内付清余款，否则视买受人付款违约，出卖人有权按照本《合同》第七条处理。

三、买受人确认本《合同》第1、2页中所填的买受人的通信地址、电话均为正确、有效。在本《合同》有效期内，如买受人的通信地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更之日起10日内以挂号信等书面方式通知出卖人，否则由此引起本《合同》内容项下的通知无法及时送

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